養(yǎng)老和醫(yī)療保健項目因項目發(fā)展定位、基礎(chǔ)條件、區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展環(huán)境和投融資環(huán)境的差異，采取不同的發(fā)展模式和發(fā)展戰(zhàn)略。在項目實施層面，養(yǎng)老保健項目往往面臨諸多實際問題。擺在你面前的通常是開發(fā)模式的選擇。開發(fā)者首先需要回應(yīng)和回答“應(yīng)該用什么方法開發(fā)建設(shè)”、“如何選擇產(chǎn)品類型和架構(gòu)形式”等問題。

而定位關(guān)系到一個企業(yè)的生存和發(fā)展。在信息爆炸、養(yǎng)老事業(yè)飛速發(fā)展的今天，您想實現(xiàn)怎樣的養(yǎng)老服務(wù)？一個房地產(chǎn)公司的老板可能會說“高端養(yǎng)老社區(qū)”，但似乎全國的老人都在這么說。要知道，根據(jù)定位的“雙重定律”，顧客只能給兩個品牌留下心理空間。任何在顧客心目中沒有立足之地的品牌最終都會從現(xiàn)實中消失，而品牌的消失直接意味著組織的消失。你怎么能脫穎而出？

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養(yǎng)老健康項目產(chǎn)品定位

1、根據(jù)項目的市場消費群體定位

養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)的一個重要特征就是以人為本，以老年人的需要和訴求為根本導(dǎo)向，圍繞老年人的需求開發(fā)產(chǎn)品和服務(wù)。因此，由于服務(wù)對象的層次化需求，養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)的項目定位和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)層次化和差異化。

老年人通常被定義為 60 歲及以上或 65 歲及以上。隨著人均壽命的提高和80歲以上老年人口的不斷增加，老年人口的條件和需求差異也越來越明顯。

因此，我們可以將老年人口分為兩類：低齡老年人口和高齡老年人口。80歲以下的老年人屬于低齡老年人口，80歲及以上的老年人屬于高齡老年人口。這兩組老年人的需求是不同的，甚至是完全不同的。

(1) 青壯年客戶

相對年輕的老年人更注重休閑、文化、健身、旅游等。這種需求意味著兩個方面：一是娛樂休閑配套設(shè)施的重要性，可能形成以年輕人和老年人需求為主的產(chǎn)業(yè)；二是對這類老年人組織的重視，要求項目重點開發(fā)建設(shè)交流和集體活動場所，以及相應(yīng)活動的組織和服務(wù)提供。

(2) 高齡老年顧客

針對老年人的養(yǎng)老服務(wù)，分為三類。一是生活上的幫助，比如買菜買菜，去銀行交水電費等，需要別人幫忙；二是生活照料，包括各種日常照料服務(wù)；另一個是醫(yī)療，甚至臨終關(guān)懷。

此外，機構(gòu)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老的服務(wù)形式也有所不同。對于養(yǎng)老服務(wù)，也暴露出一些政策問題。例如，北京市有400多家養(yǎng)老機構(gòu)，只有不到10%的養(yǎng)老機構(gòu)能夠兼顧醫(yī)保和社保。

年齡階段是劃分養(yǎng)老服務(wù)客戶群體常用的基本依據(jù)。但由于老年人身體健康狀況差異巨大，年齡與實際身體健康狀況不對稱，實踐中按年齡段劃分養(yǎng)老服務(wù)對象往往與老年人的真實情況不符。比如有的老人雖然年紀(jì)大了，但是身體狀況很好，還是需要一些年紀(jì)較小的老人享受的服務(wù)。

因此，現(xiàn)在經(jīng)常采用評估老年護理客戶身體健康狀況的方法，然后根據(jù)評估結(jié)果將老年客戶分為獨立護理客戶、半自理客戶和全護理客戶。

（一）自理老年客戶

有時也稱為活躍型老年群體，這部分老年人身體健康，需要享受充實的晚年生活和豐富多彩的文娛活動和人際交往活動。

(2) 半獨立養(yǎng)老客戶

在日常生活中，他們需要一定的幫助和照顧，但基本還是有生活自理的能力。他們需要的服務(wù)是生命輔助服務(wù)。

（三）全托養(yǎng)老客戶

這類老年人口由于身體健康，需要生活上的全方位照料，以及特殊的醫(yī)療護理，甚至臨終關(guān)懷。他們需要的服務(wù)主要屬于生活照料和醫(yī)療照料。

2、根據(jù)項目養(yǎng)老形式定位

（一）居家養(yǎng)老類；（二）機構(gòu)照料型；（三）社區(qū)照料型；（四）旅游養(yǎng)生類

在目前常見的養(yǎng)老項目中，有一類專門建設(shè)綜合養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)模式。該類產(chǎn)品主要包括機構(gòu)養(yǎng)老產(chǎn)品、社區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)品和旅游養(yǎng)老產(chǎn)品。

二是在普通社區(qū)建設(shè)養(yǎng)老團體或老年公寓。這些產(chǎn)品主要是居家養(yǎng)老產(chǎn)品和社區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)品。居家、社區(qū)配套養(yǎng)老項目、專門針對老年人的綜合養(yǎng)老項目，隨著老齡化程度的加深，要研究這幾類項目比例的變化。

3.根據(jù)產(chǎn)品用途定位

（一）自住型養(yǎng)老

養(yǎng)老保健產(chǎn)品和服務(wù)主要用于滿足老年人的自住和養(yǎng)老需求。

老年人到了一定年齡養(yǎng)生產(chǎn)品，在原來的普通社區(qū)生活了幾十年，逐漸希望能找到一個環(huán)境干凈優(yōu)美、氣氛安靜祥和、設(shè)施先進便利的社區(qū)。，開始幸福的晚年。

這種現(xiàn)象在歐美發(fā)達國家尤為普遍。美國首批養(yǎng)老地產(chǎn)項目，如亞利桑那州太陽城，誕生于老年人和即將步入老年的二次購房（包括購買和租賃）浪潮中。

中國大陸有自己的情況。現(xiàn)階段，受傳統(tǒng)觀念、老年人情感因素、福利制度不完善的影響以及高房價的制約，中國大陸老年人的二次置業(yè)需求并不強烈。

但隨著年輕人收入的增加，房價與收入的關(guān)系逐漸理順養(yǎng)生產(chǎn)品，以及年輕人出于照顧父母和長輩的需要而開始接受社區(qū)養(yǎng)老等養(yǎng)老方式，年輕人帶動的老年置業(yè)也不會被忽視。

（二）投資租賃

這類養(yǎng)老保健產(chǎn)品和服務(wù)主要作為老年人理財和投資的對象而存在。

該產(chǎn)品對應(yīng)的養(yǎng)老方式就是我們通常所說的“安居樂業(yè)”。老年人住房的使用方式一般有兩種：一種是老年人購買房產(chǎn)，然后出租，獲得收入作為晚年的生活來源；另一種是“住房反向抵押貸款”，也稱“反向抵押貸款”。是指老年人以財產(chǎn)權(quán)抵押，定期領(lǐng)取一定數(shù)額的養(yǎng)老金或接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。老人去世后，銀行或保險公司收回房屋的使用權(quán)。這種養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機制的重要補充。